Une amélioration continue du pouvoir d’achat immobilier des ménages en 2012 selon le baromètre Capacim

Le baromètre trimestriel Capacim (CAPacité d’AChat IMmobilier) permet de mesurer le pouvoir d’achat immobilier des ménages pour un bien correspondant à leurs besoins et compte tenu de leur structure familiale. Réalisé en partenariat avec le Crédit Foncier par la chaire Ville et Immobilier de la Fondation de l’Université Paris-Dauphine, le baromètre Capacim intègre quatre facteurs : taux de chômage, revenu des ménages, taux d’intérêt de crédit et prix de l’immobilier. Il concerne Paris, 19 communes franciliennes et 6 villes de province sur le marché de l’ancien.

Dans un marché caractérisé par une baisse du nombre de transactions immobilières, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a régulièrement progressé en 2012. La baisse des prix de l’immobilier, conjuguée à celle des taux d’intérêt, a eu pour effet d’améliorer légèrement la capacité d’achat des ménages français à acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins, ainsi que le démontre le dernier baromètre Capacim.

Une amélioration du pouvoir d’achat en 2012 en moyenne.

• Au 4ème trimestre 2012, un peu plus d’un ménage francilien sur trois (37,5 %) était en capacité d’acheter un bien immobilier à Paris correspondant à ses besoins contre 36,2 % au 1er trimestre.
• 59,5 % des ménages franciliens étaient en moyenne en capacité d’acheter un bien immobilier dans une des principales communes d’Ile-de-France étudiées par Capacim contre 57,8 % au 1er trimestre 2012.
• 61,8 % des ménages étaient en moyenne en capacité d’acheter un bien immobilier dans une des six métropoles de Province étudiées par Capacim contre 60,7 % au 1er trimestre 2012.

De grandes disparités selon les villes, en Ile-de-France comme en province.

Le baromètre fait apparaître que Neuilly-sur-Seine est, devant Paris, la ville la moins accessible avec seulement moins d’un tiers d’habitants d’Ile-de-France (31,3 %) en mesure de pouvoir y acquérir un logement. Paris est juste derrière avec une accessibilité évaluée à 37,5 % au dernier trimestre 2012. 

À l’inverse, Meaux, Bobigny et Évry étaient accessibles respectivement à 72,0 %, 72,3 % et 73,7 % des ménages franciliens au 31 décembre 2012.

En province, on constate que Nantes et Toulouse sont les plus accessibles respectivement aux habitants des Pays de Loire et de Midi-Pyrénées, alors qu’en région PACA, seul un ménage sur deux peut acquérir un appartement à Marseille.

Deux facteurs principaux expliquent la progression du pouvoir d’achat immobilier en Ile-de-France : la baisse des prix immobiliers explique 46 % de la progression enregistrée et la baisse des taux de crédits immobiliers 43 %.

Pour aller plus loin…

Le baromètre Capacim (CAPacité d’AChat IMmobilier) mesure chaque trimestre le pouvoir d’achat immobilier des ménages pour un bien correspondant à leurs besoins et en tenant compte de leur structure familiale.

Réalisé en partenariat avec le Crédit Foncier par la chaire Ville et Immobilier de la Fondation de l’Université Paris-Dauphine, le baromètre Capacim est un des indicateurs les plus complets de l’évolution de la capacité d’achat immobilière des ménages en France. Il intègre différents facteurs, dont l’évolution du taux de chômage, du revenu des ménages, des taux d’intérêt de crédit et des prix de l’immobilier.

Il concerne Paris, 19 communes franciliennes et 6 villes de province sur le marché de l’ancien.

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a régulièrement progressé en 2012.

Au 4ème trimestre 2012 :

• 37,5 % des ménages franciliens étaient en capacité d’acheter un bien immobilier à Paris correspondant à leurs besoins contre 36,2 % au 1er trimestre 2012, soit une progression de 3,6 % ;
• 59,5 % des ménages franciliens étaient en moyenne en capacité d’acheter un bien immobilier dans une des principales communes d’Ile-de-France étudiées (1) correspondant à leurs besoins (2) contre 57,8 % au 1er trimestre 2012, soit une progression de 3,0 % ;
• 61,8 % des ménages étaient en moyenne en capacité d’acheter un bien immobilier dans une des principales métropoles de Province correspondant à leurs besoins (3) contre 60,7 % au 1er trimestre 2012, soit une progression de 1,9 %.

(1) Hors Paris

(2) Il s’agit d’une moyenne arithmétique établie sur la base des résultats obtenus pour 19 communes de l’Ile-de-France : Argenteuil, Bobigny, Boulogne-Billancourt, Cergy, Créteil, Enghien, Evry, Fontainebleau, Issy-les-Moulineaux, Massy, Meaux, Nanterre, Neuilly, Palaiseau, Saint-Denis, St-Germain-en-Laye, Saint Mandé, Versailles et Vincennes

(3) Il s’agit d’une moyenne arithmétique établie sur la base des résultats obtenus pour 6 métropoles de province : Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse.

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a progressé tous les trimestres en 2012, tant à Paris que sur les principales villes étudiées en Ile-de-France et en Province.

C’est à Paris que la plus forte progression est observée qu’il s’agisse de l’année entière (+3,6 % au 4ème trimestre par rapport au 1er trimestre 2012) que du dernier trimestre 2012 (+2,3 %).

Il existe de grandes disparités de pouvoir d’achat immobilier en Ile-de-France.

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages évolue au 4ème trimestre 2012 de 31,3 % à Neuilly-sur-Seine à 73,7 % à Evry. De façon générale, et à la seule exception de Neuilly-sur-Seine, le pouvoir d’achat immobilier est significativement supérieur à l’extérieur de Paris : 59,5 % en moyenne contre 37,5 % dans la Capitale.

Sans exception, le pouvoir d’achat immobilier des habitants de l’Ile-de-France a progressé dans toutes les villes étudiées par ce panel. Deux villes se distinguent : Nanterre (progression du début à la fin de l’année 2012 de 6,9 %) et Fontainebleau (+5,8 %). En bas de classement, on trouve Versailles (+0,8 %) et Palaiseau (+0,1 %). A Paris, l’indicateur Capacim progresse de 3,6 %.

La situation est plus contrastée en Province.

Les évolutions constatées de la capacité d’achat en matière immobilière montrent que sur les six villes de province suivies par Capacim :

• quatre (Marseille, Toulouse, Lyon et Lille) voient progresser le pouvoir d’achat immobilier ;
• deux (Nantes et Bordeaux) le voient diminuer.

La baisse des prix et des taux d’intérêt expliquent la progression du pouvoir d’achat immobilier des ménages français.

Pour rappel, le baromètre Capacim (CAPacité d’AChat IMmobilier) intègre chaque trimestre différents facteurs, dont l’évolution du taux de chômage, du revenu des ménages, des taux d’intérêt de crédit et des prix de l’immobilier.

Deux facteurs principaux expliquent principalement la progression enregistrée au 4ème trimestre 2012 :

• 1er facteur : l’évolution à la baisse des prix immobiliers ; ce facteur « explique » 46 % de la progression enregistrée dans l’Ile-de-France (4) ;
• 2ème facteur : l’évolution à la baisse des taux de crédits immobiliers ; ce facteur « explique » 43 % de la progression enregistrée dans l’Ile-de-France.

(4) Il s’agit d’une moyenne arithmétique établie sur la base des résultats obtenus pour 19 communes de l’Ile-de-France : Argenteuil, Bobigny, Boulogne-Billancourt, Cergy, Créteil, Enghien, Evry, Fontainebleau, Issy-les-Moulineaux, Massy, Meaux, Nanterre, Neuilly, Palaiseau, Saint-Denis, Saint germain en laye, Saint mandé, Versailles et Vincennes.

La méthodologie du baromètre Capacim

Les sources de données utilisées sont : la base mensuelle de la Banque de France sur les crédits aux ménages résidents, les enquêtes de l’INSEE, les bases BIEN et PERVAL.

Le profil des ménages est construit à partir de l’enquête emploi de l’INSEE (construction des revenus) et de l’enquête patrimoine de l’INSEE (construction des patrimoines). Les deux enquêtes sont rapprochées par des techniques d’imputation par structure de ménages. La réactivité de ces bases est complétée par extrapolation avec des données publiques régionales agrégées (revenus, taux de chômage) de l’INSEE.

Les capacités d’achat mesurées portent sur les logements anciens en distinguant appartements et maisons. La capacité de chaque ménage francilien est évaluée en fonction de sa situation sur le marché du travail (CDI, CDD, fonction publique, stagiaire, chômage) qui détermine son éligibilité à l’accès à un prêt principal.

Les revenus (salariaux ou autres) du ménage et le niveau des taux de crédit immobiliers déterminent sa capacité de remboursement, tandis que son patrimoine financier (actions, obligations, produits d’épargne bancaire) et immobilier détermine son apport personnel. L’analyse tient compte des coûts associés à l’acquisition d’un bien immobilier (tels que les frais de notaire). Les capacités d’achat sont évaluées individuellement sur la base de crédits immobiliers à taux fixes sur une durée de 25 ans.

Les prix individuels (appartements, maisons) du parc de logement de chaque commune sont alors comparés aux capacités d’achat individuelles des ménages localisés dans la région correspondante. Pour chaque ménage, le nombre d’occupants détermine le type de bien immobilier adéquat. La confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du bien « idéal » permet de conclure à l’aptitude du ménage à l’acquérir.

Le rapport des ménages résidant dans la région pouvant acquérir un bien à l’ensemble des ménages, définit la mesure de la capacité d’achat immobilier. L’indicateur Dauphine-Crédit Foncier mesure donc la part des ménages pouvant accéder à un logement correspondant à ses besoins.

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